按照九江经济技术开发区国民经济和社会发展规划及年棚户区改造工作计划，九江经济技术开发区管委会受九江市政府的委托，依法决定启动滨兴向湖片区旧城（棚户区）改造项目（以下简称本项目），为顺利完成本项目，现需征收本项目获批用地范围的地上房屋。现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府第号令）、《中华人民共和国土地管理法》、《中共九江市委九江市人民政府关于全面推进棚户区改造工作的实施意见》（九字11号）、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（九府发12号）、《九江市人民政府关于印发九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准的通知》（九府发27号）等法律法规，制订本项目房屋征收补偿安置方案。
一、征收目的
为切实改善群众居住条件，加快城市建设，完善功能配套，缓解城市内部二元矛盾，提升城市综合承载能力，提高城市基础设施和公共服务设施水平，促进经开区经济增长和社会和谐发展。
二、征收范围
东至三马路，南至长城路，西至长江大道，北至浔阳西路。共征收房屋面积约平方米。
三、征收期限
自征收决定公告发布之日起60天内完成房屋征收与补偿工作，签约地点：项目范围内所设办公地点（政策宣传咨询处）。
四、被征收人
征收范围内单位和个人房屋的所有权人。
五、征收原则
本次房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
六、征收方式
（一）征收体制
1、征收主体：九江经济技术开发区（出口加工区）管委会（以下简称区管委会）。
2、征收部门：九江经济技术开发区（出口加工区）房屋征收办公室（以下简称区房屋征收办）。
3、实施单位：滨兴街道办事处。
（二）征收测绘、评估、拆除
1、根据相关法律法规等文件规定选定委托的测绘机构对本项目范围内被征收房屋进行测绘。被征收人或者实施单位对测绘结果有异议的，可向测绘机构申请复核测绘。
2、根据相关法律法规及《关于对市中心城区房屋征收中房地产估价机构规范管理的通知》（九房字23号）等文件规定选定委托的房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。被征收人或者实施单位对评估结果有异议的，可向房地产价格评估机构申请复核评估。
3、根据相关法律法规等文件规定选定委托具有建筑施工企业资质的企业对被征收房屋实施拆除，拆除施工企业对施工安全负全责。
（三）征收实施
征收实施单位根据合法评估结果、测绘认定结果及房屋征收补偿安置相关政策及共性问题处理意见等与被征收人协商签订房屋征收补偿安置协议。
七、资金拨付方法
根据与被征收人签订的《房屋征收补偿安置协议》等，房屋征收实施单位负责办理银行存折，并向被征收人发放征收补偿款，被征收人凭存折到相应银行支取补偿款。
八、补偿安置方式
（一）实行货币补偿方式。
（1）按被征收房屋及非住宅房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、结构、面积以及土地使用权等因素，由评估机构按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价评估，按市场评估价实行货币补偿。
征收个人住宅房屋建筑面积小于36㎡且在同一规划区内属唯一住房的，按照36㎡建筑面积结算。
（2）简易结构按构筑物重置价格给予货币补偿。
（3）未建成达到居住功能且经规划、执法、两违等部门认定后合法的砖混（砖木/土木简易）结构房屋（无门窗、内外墙未粉刷的），按房屋评估基准价一律实行货币补偿，不计算搬迁费，也不享受25%的货币补偿奖励。
（二）产权证处理
房屋被依法征收的，房屋所有权证、国有土地使用证、房屋不动产证收回后由区房屋征收办加盖房屋已征收章，交实施单位集中统一到发证部门进行注销。
九、其它补偿
（一）搬迁费
住宅房屋搬迁费按7元/㎡计算，不足元/次·户的补足元/次·户；非住宅按8元/㎡计算。对选择产权调换和选择货币补偿的均支付两次搬迁费。
（二）临时安置费
1、住宅房屋（含“住改非”）选择货币补偿的，临时安置费按10元/㎡·月计算，一次性补偿6个月临时安置费。
2、公有住房临时安置费发放
征收市直管公房时，临时安置费按直管公房房屋租金标准补偿给产权人，剩余部分补偿给承租人。
（三）被征收房屋装饰装修价值，可以由征收当事人双方协商确定，协商不成的，委托具有相应资质的评估机构评估确定；机器设备、物资搬迁等费用按照国家短途运输标准委托评估机构进行评估。
（四）附属物补偿标准按《九江市房屋征收附属物补偿标准》执行（见附表）。
（五）停产停业经济损失补偿条件及标准
1、非住宅停产停业经济损失补偿条件
因征收非住宅造成被征收人、公有房屋承租人停产停业而给予的停产停业损失补偿应符合以下条件，即：
（1）被征收房屋具有不动产登记（房屋权属）证或经有关部门认定为合法建筑；
（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；
（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。
2、非住宅停产停业损失补偿标准
国有土地上非住宅停产停业损失补偿费按被征收房屋营业面积评估总价值的4%计算，给予一次性补偿。
租金损失补偿标准为：营业店面35元/㎡·月；生产用房25元/㎡·月；仓库、办公用房15元/㎡·月，给予6个月的租金损失补偿。
对被征收人给予租金补偿损失补偿的不再支付临时安置补助费。
3、“住改非”停产停业损失补偿要求及标准
征收依法登记为住宅的房屋，被征收人改变房屋用途作为经营性店面使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。
（1）以房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营许可和税务登记并具有税负核定凭证，且该房屋在征收时实际已连续作为商业经营性店面使用两年以上的（含两年），经村（居）、街（乡、场）组成的认定小组予以认定，可以对实际用于经营的部分面积给予适当补助。补助标准为：一是房屋临主干道的，一层住改非补助按原房屋价值的50%给予一次性补偿，二层住改非补助按原房屋价值的45%给予一次性补偿；二是房屋不临主干道（村、居边街小巷、里弄内）的，一层住改非补助按原房屋价值的45%给予一次性补偿，二层住改非补助按原房屋价值的40%给予一次性补偿。负一层、二层以上的一律不给予住改非补助。
（2）该房屋未办理相关证照，但在征收时实际已连续作为商业经营性店面使用两年以上的（含两年），经村（居）、街（乡、场）组成的认定小组予以认定，可以对实际用于经营的部分面积给予适当补助。补助标准为：一是房屋临主干道的，一层住改非补助按原房屋价值的45%给予一次性补偿，二层住改非补助按原房屋价值的40%给予一次性补偿；二是房屋不临主干道（村、居边街小巷、里弄内）的，一层住改非补助按原房屋价值的40%给予一次性补偿，二层住改非补助按原房屋价值的35%给予一次性补偿。负一层、二层以上的一律不给予住改非补助。
十、奖励及优惠政策
（一）货币补偿奖励
国有土地上的房屋征收选择货币补偿的，给予房屋总价值评估价的25%给予货币安置奖。
（二）被征收户住房保障优惠政策
符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障性住房的，应当向房屋征收部门提出书面申请，房屋征收部门收到申请后，应当7日内向同级住房保障管理部门提交。
住房保障管理部门应当及时对房屋征收部门提交的申请保障住房的被征收人名单予以核定、确认，并办理相关手续，不需轮候。
（三）其他奖励补助
1、被征收人应当在房屋征收补偿安置协议约定或者确定的搬迁期限内完成搬迁，对按期完成搬迁的被征收人给予每户0元搬迁进度奖励。
2、选择货币补偿的，有线电视、通讯、宽带、供电、供水、供气等设施的拆迁，其安装的费用标准给予被征收人货币补偿。
十一、面积与分户原则
（一）面积认定原则
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记，被征收房屋所有权人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准；不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产（房屋）登记簿确有错误外，以不动产（房屋）登记簿为准。
对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由实施单位会同相关部门共同调查认定，对调查认定为合法的建筑应当予以补偿；对调查认定为违法的建筑不予补偿。
（二）分户原则
被征收家庭人口数按常驻户口计算，独生子女（以独生子女证或计生部门证明为准）按2人计算，已婚未生育子女的可按3人计算，现役军人、在校大中专学生以及服刑和劳教人员可计算为家庭人口。
1、在被征收住房中，一直与父母生活在一起的已结婚的子女或年满18周岁的子女，可另行分户安置，分户面积不得少于60㎡。
2、在被征收住房中，兄弟姐妹在同一门牌号的自建房，已结婚或年满18周岁的兄弟姐妹，可另行分户安置，分户面积不得少于60㎡。
3、下列情况不得享受分户：
①无房产证但在同一门牌号码（同一栋自建房）的被征收房屋，总建筑面积未超过㎡最多按一户安置；
②夫妻不享受分户；
③被征收户在征收范围内有多处合法住宅的，不得再次享受分户。
（三）其他
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等增加补偿费用的不当行为；违反规定实施的，不予补偿。
被征收房屋所在的街道办事处、乡（场）及城管执法部门应切实加强对征收范围内违法建筑的管控，对违法违规行为及时发现及时处置。
十二、征收监管制度
为确保房屋征收公正、补偿公平，采取二人监管、现场签证拍照、结果公示、集中会审、群众有偿举报等五项有效监管制度。
十三、其它
1、被征收人选择货币补偿后重新购置房屋，并且购房成交价不超过货币补偿金额的，对新购置房屋免征契税，购房成交价超过货币补偿金额的，对差价按规定征收契税。
2、房屋征收后，由房屋征收部门制作房屋征收明细表，注明被征收人姓名、房屋面积、补偿金额，根据市税务部门要求提交相关征收资料后，办理免契税手续。
十四、法律责任
1、区房屋征收部门、乡镇街道、村（居）委会的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本规程规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区管委会责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
3、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、房地产测绘机构或者测绘人员，房地产价格评估机构或者房地产估价师弄虚作假或出现重大差错，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十五、本方案未尽事宜，根据相关法律法规政策另行研究处理。
十六、本方案自公告之日起生效。
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