二季度净利环比井喷 上市房企业绩正步入上升通道
在上半年宽松货币*策的刺激下,房地产市场“价量”快速反弹。作为行业内的优势企业,房地产上市公司在经历行业寒冬后,业绩已出现较为明确的复苏。
截至8月25日晚,以申万行业划分,共有81家A股房地产上市公司公布了2009年半年报,二季度共实现净利润92.03亿元,环比增长168.93%。
业内专家表示,在当前现金流充裕的情况下,市场销售有望维持高位,同时新开工率将稳步提升,上市房企业绩将步入上升通道。
盈利大幅改善
截至8月25日晚,81家A股房企上半年合计实现净利润126.25亿元,同比增长23.80%。其中,38家公司半年度业绩实现同比增长,占比达46.91%。
虽然同比增长的公司不占多数,但从环比的角度来看,房地产上市公司二季度整体经营情况已经有了大幅改善。
统计显示,已公布半年报的房企二季度共实现净利润92.03亿元,环比增长168.93%。其中,55家房企净利润环比增长,占比近七成。
业内人士指出,虽然上半年房地产企业的净利润基本上是去年行情的体现,但从单季度的表现来看,房地产企业的复苏趋势已经十分明显。
今年以来全国楼市由低谷快速反转,前7个月,全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%,其中,商品住宅销售面积增长38.8%;商品房销售额达19600亿元,同比增长60.4%,其中,商品住宅销售额增长65.3%。
销售向好直接带动了地产商预收账款的增加。根据中国证券报的统计,上半年已公布半年报的房企共实现预收账款1280.30亿元,同比增长40.99%,较年初增长55.84%。扣除不可比因素后,80家房企上半年平均销售毛利率为37.74%,较去年同期提高0.85个百分点。
与此同时,销售期间费用的大幅下降也有效降低了开发商的成本。80家房企平均销售期间费用率为25.74%,较去年同期大幅下降了25.35个百分点。
此外,上市房企存货总量与年初基本持平,较去年同期增长近两成,其中28家公司存货较年初有所下降。但房企存货结构已有了较大变化。其中,已完工开发产品下降明显,万科、华侨城等降幅均在30%以上,体现了上半年销量大增对库存的快速消化;在建产品和拟开发土地较年初有所上升,表现为开发商加大土地储备和开发力度,保证了行业未来供应量的提升。
现金流保持充裕
就在年初,房地产资金链紧张还是影响行业发展的主要问题之一。然而随着国家信贷*策放开以及销售突增带来的回款增加,房企的现金流状况已经获得了极大改善。
根据中国证券报的统计,上半年76家房企经营性现金流量净值总计296.06亿元,而去年同期仅为-225.13亿元。59家房企的经营性现金流量净值实现同比增长,占比近八成,其中37家房企现金流由负转正,改善明显。除ST公司外其余70家房企的平均资产负债率为57.51%,同比下降1.55个百分点,公司的资本结构有了一定好转。
今年上半年,在新增贷款的刺激下,房地产行业内部现金充裕。1-7月,房地产开发企业本年资金来源28639亿元,同比增长28.7%。其中,国内贷款6524亿元,增长42.7%;利用外资273亿元,下降33.1%;企业自筹资金9557亿元,增长9.9%;其他资金12285亿元,增长43.2%。在其他资金中,定金及预收款7179亿元,增长35.7%;个人按揭贷款3628亿元,增长78.9%。
除此之外,股市融资也成为房企吸纳资金的重要渠道。根据中国指数研究院的统计,今年1-7月,房地产公司通过公开资本市场已经完成融资352亿元,此外,另有304亿元的融资方案已经得到证监会批准。
业内人士表示,随着市场销售好转和国内外资本市场的明显回升,房地产企业融资活动日益频繁,有效缓解了企业的资金压力,同时也带动了开发商进行土地储备投资的积极性。
不过,国泰君安的研究报告也指出,上半年我国房地产开发投资复苏集中体现在拿地上。除了拿地之外,整体开工投资复苏进程并不快,地产业的开工投资速度远远小于固定投资增速。