设备名词术语解释
一、日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑(对闸阀要求每月开、关一次，防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀)，对不经常运行的机械进行手动盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。
二、一级保养
对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。
三、二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。
四、中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的要求和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。
五、大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。
六、设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。
七、事后维修（故障维修）
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。
八、状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。
九、供方
指设备厂家、机电设备维保单位。
设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其功能作用分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：
一、Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。
二、Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、红外线报警系统、对讲门禁系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、EEA现场控制器。
三、Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
设备保养分级
对设备采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
一、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》
二、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
三、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。
设备编号
一、设备系统分类：
各项目结合实际将设备进行分类，如：供配电类（PD）、给水类（GS）、排水类（PS）、电梯类（DT）、消防类（XF）、弱电类（RD）和空调类（KT）等。
二、设备编号由以下四部分组成：
设备编号由四部分组成：□-□-□-□
第一部分为项目名称首字母；
第二部分为设备类别；
第三部分为表示设备的管理等级，用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；
第四部分为设备序号，用数字1．2．3......表示。
设备编号由位置号、分类号和序号组成，示例如下：
设备建帐
一、项目单位代码由物业总公司统一发放，项目工程部将管辖区域内的全部设备进行编号，并编制《机电设备统计表》，报项目运营部门（资产+市场）和物业总公司备案。
二、项目工程部对所管理的所有设施设备都应建帐，并分社区单独建帐；
三、设备台帐的内容
1.设备的型号、规格、出厂日期、主要技术参数等设备铭牌上的全部内容。
2.设备安装投运日期、安装地点。
3.设备随机配备的专用工具、仪器及备品配件等。
4.大、中修记录，历次试验定检记录，改造变动情况。
5.设备台帐的建立
6.项目工程主管负责设备台帐的建立和监管，班长负责填写设备台帐。在用、停用、闲置、调入、报废设备（顾客财产）均须列入设备台帐，在备注栏注明以上情况。
7.建立设备台帐及设备标识卡，其内容包括：出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。
8.每台设备应有相应的设备标识卡，设备标识卡的标识应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，粘贴于设备适宜部位。
四、设备台帐的管理与使用
1.工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料，按照统一的格式填写设备台帐。并根据设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善，做到帐实相符。
2.设备台帐实行集中管理。
3.设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。
4.设备的限制使用和停用：若设备经维修后，部分功能仍达不到使用要求，可限制使用范围，并在该设备的设备标识卡处贴上“限制使用”标识。因各种原因已停止使用的设备，应在该设备上贴“停用”标识。“限制使用”设备和“停用”设备应妥善管理、存放。
设备标识管理
一、设备标牌
项目工程部须按《机电设备统计表》上的设备明细，制作并在规定位置贴设备标牌。
二、设备的颜色产
设备一律按附表《设备颜色要求》进行刷漆。
三、设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备必须标识。
四、设备标识牌由物业总公司统一设计制作。
五、设备的颜色要求：
1、管道的文字、箭头应与管道直径相适应。一般情况字体为宋体，字的大小按管道直径的0.5倍考虑，箭头的长度按管道直径考虑。（直径≤80mm，长度为管径的2倍；＞80mm，长度为mm。）
2、箭头的方向以水的流向为准。
3、色环的宽度：管径≤mm，色环宽度为50mm，色环间距1.5~2M；
管径＞mm，色环宽度为70mm，色环间距2.0~2.5M。
设备使用管理
一、物业公共设备的使用管理权归项目工程部，供方维修保养时，停电梯、停电、停水操作设备须征得项目工程部同意。
二、维保人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对所管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。
三、项目工程部应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。根据供方提供的数据，汇总后按季度上报项目运营部门（资产+市场）。
四、重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停，须经项目运营部门（资产+市场）批准备案。
设备维修保养管理
一、计划
（一）维修保养计划
供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月上旬报项目工程部，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的要求及合同要求。项目工程部审核、调整、汇总后，于每年12月下旬报总工审批，审批后的设备保养计划交项目运营部门（资产+市场）、项目工程部、供方各保留一份。
（二）设备大中修、更新改造计划由项目工程部制定，报市场运营部确定方案，审查预算。
（三）项目运营部门（资产+市场）根据品质部楼检检报告，定期组织专家对重要设备进行诊断，根据诊断结果确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。
（四）检定计划
计量器具检定、电梯检定计划由项目工程部制定、实施。
二、实施
（一）供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书和《机电设备维修保养合同》委托范围的要求对设备进行保养维修。
（二）发现设备故障，项目工程部应用《设备故障通知单》立即通知供方，供方接到通知后，须在一个工作日内向项目工程部确定维修时间。暂时无法解决的问题应向项目工程部以书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，项目工程部应召集项目运营部门（资产+市场）的工程专业经理进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，项目工程部负责人应先填写《设备外委维修申请表》，报主管副总审核，并提请物业总公司采购流程，进行修理。
关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。项目工程部/供方立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。
（三）设备大中修、更新改造工程由项目工程部按计划提请采购招标流程，选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由项目工程部工程技术人员、项目运营部门（资产+市场）工程专业经理进行工程施工监督。
三、检查
（一）维修保养检查
1、项目工程部维修人员及供方日常对设备进行巡视时，应对设备重点部进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障通知单》提交供方公司解决，同时向项目工程部报告。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）保养计划执行情况由项目工程部工程主管检查，并填写保养检查记录。其中：“日常维护保养”按同类设备的30％比例进行抽样；“一级保养、二级保养”按同类设备的50％比例进行抽样。
2、设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，所有设备检定记录项目工程部都应备案。
3、物业总公司进行品质检查时时，应对维修保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，组织统计填写《机电设备设施维修保养计划执行情况统计表》，评定结果（分数）作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。
4、设备大中修、更新改造工程竣工验收由市场运营部工程专业经理进行验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、项目工程部、工程专业经理在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
（二）设备的检定
1、对于电梯，供方应每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定，通过后将检测报告原件由项目工程部存档。
2、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，项目工程部须保护好计量表、柜上的铅封。
3、计量器具万用表、钳形电流计由国家认可的鉴定校准机构检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等送政府单位检定，将检定证书原件由项目工程部存档。
四、评审
（一）设备完好率
设备完好率=完好设备台数/设备总台数*%
公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年由公司组织相关工程人员对所管设备进行检查，对检查结果按公式进行统计计算，并统计出全公司设备完好率。
五、设备保养周期：
注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备，每年至少保养一次。
设备设施保修期管理要求
一、按国家规定建设工程的最低保修期限为：
（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
（五）装修工程为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
保修期的计算应以上述条款为准。发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限应与国家规定相一致，工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。
二、物业设备接管时，公司、项目工程部、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，项目工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。
三、设备保修期时间内，项目工程部宜委托供方对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，项目工程部应督促保修单位解决。
四、保修期结束，保修单位结算保修金时，项目工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司总工审核盖章。保修单位不履行保修义务，项目工程部有权拒绝签字。
设备安全管理
一、持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。
项目运营部门（资产+市场）应每季度组织工程专业人员对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标项目对安全隐患进行整改。
二、事故处理程序
当项目工程部发生设备安全事故后，须立即通知项目运营部门（资产+市场）及物业总公司。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。在工程专业经理的指导下，项目工程部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后项目工程部须向物业总公司提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“四不放过”的原则。
设备封存及报废管理
一、设备封存
拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由项目工程部报项目运营部门（资产+市场），并安排好设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。项目工程部应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。
二、设备报废
对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修组填写《设备（机具）报废单》，价值在0元以下的，由项目工程部主任批准报废；价值在1元—元的，经项目工程部主任同意后，报项目运营部门（资产+市场）核查报废，元—00元的，须经分公司主管领导审核批准报废；00元以上的，须经集团主管领导审核批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，项目工程部应妥善保管，并统一填写《报废设备、器件清单》，每年上报项目运营部门（资产+市场）进行确认，有残余利用价值的统一调配、回收。
设备技术档案资料管理
一、设备技术资料
设备技术资料管理按程序文件PE01文件控制程序执行，资料的借阅须办理相关手续。
二、质量记录
（一）所有质量记录均须采用公司体系文件受控标准表格，供方可使用经审核通过的供方单位的记录表格。
（二）设备运行记录、巡查记录、值班记录及保养记录、维修记录，按月汇总、整理由项目工程部填写保存。供方实施管理的设备，由供方负责填写提交给项目工程部。项目工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。
（三）机电设备品质检查记录由物业总公司保管。
（四）项目运营部门（资产+市场）保存设备大中修记录，设备诊断记录，设备完好率评定统计记录。
